Договор аренды земельного пая образец - Неотъемлемой частью договора - Руководство - shablonpisma.my1.ru

ШАБЛОН ПИСЬМА

Категории раздела

Законодательством российской федерации [58]
Внутреннего трудового распорядка [33]
Защите прав потребителей [71]
Заключили настоящий договор [34]
Общества с ограниченной ответственностью [41]
Обязательств по настоящему договору [33]
Общего собрания участников [38]
Образец искового заявления [49]
Права и обязанности сторон [33]
Общество с ограниченной ответственностью [40]
Прав на недвижимое имущество [32]
Условий настоящего договора [32]
Нормы трудового права [27]
Перехода права собственности [30]
Характеристика с места работы [44]
Расторжении трудового договора [33]
Заполнить анкету на визу [21]
Обязательное социальное страхование [27]
Регистрации права собственности [31]
Получении денежных средств [38]
Момента государственной регистрации [32]
Образец заполнения анкеты [31]
Образец договора дарения [21]
Образец заполнения заявления [36]
Помещений в многоквартирном доме [23]
Договора купли продажи [32]
Пленума верховного суда [38]
Протокола общего собрания [37]
Неотъемлемой частью договора [31]
Договор дарения доли [20]
Условия оплаты труда [27]
Выплату заработной платы [28]
Продолжительности рабочего времени [28]
Договор купли-продажи квартиры [29]
Общего собрания членов [20]
Возбуждении уголовного дела [36]
Орган опеки и попечительства [32]
Акты [103]
Письма и обращения [220]
Разные документы [139]
Гарантийные обязательства [144]
Благодарственные письма [9]
Бытовые бланки [139]

Наш опрос

Оцените мой сайт
Всего ответов: 100

Статистика


Онлайн всего: 14
Гостей: 14
Пользователей: 0

Руководство

Главная » Статьи » Неотъемлемой частью договора

Договор аренды земельного пая образец

Аренда земельного пая

Вначале необходимо внести ясность в терминологию.

Под земельным паем обычно подразумевается два объекта земельных отношений: земельная доля (пай), право на которую удостоверено сертификатом на земельную долю (пая) и земельный участок товарного сельскохозяйственного назначения.

Разница между этими двумя терминами приводит к разнице между процедурами заключения договоров аренды.

Поговорим вначале об ареде земли. Аренда земли регулируется Земельным кодексом, Законом Украины Об аренде земли. Договор аренды земли обязательно заключается в письменной форме и по желанию сторон может быть удостоверен нотариально. При этом нотариальное удостоверение договора аренды не обязательно.

В соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли» Кабинет Министров утвердил типовую форму договора аренды земли, постановлением № 220 от 03.04.2003 года. Обратите внимание, что использование типовой формы договора не обязательно, более того, стороны могут самостоятельно составить договор аренды. Главное, чтобы такой договор содержал все существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».

Внимание! Если вы используете типовый договор аренды земли - вы обязательно сделаете ошибку. Дело в том, что в статью 15 Закона Украины «Об аренде земли» внесены изменения, которые не нашли своего отражения в типовом договоре аренды. Поэтому при заключении договора аренды необходимо обязательно проверить наличие всех существенных условий договора аренды в соответствии с законом.

Кроме этого, каждый договор аренды земельного участка должен содержать приложения.

Каждый заключенный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрацию договора аренды осуществляют органы земельных ресурсов по местонахождению земельного участка.

Стоит также отметить некоторые особенности заключаемых договоров аренды:

срок договора аренды не может превышать 50-ти лет. На практике земли сельскохозяйственного назначения передаются в краткосрочную аренду сроком на 3-5 лет

оплата за арендованную землю может осуществляться как в денежной форме, так и в натуральной.

Теперь что касается договора аренды земельной доли пая. Типовая форма договора аренды утверждена приказом Госкомзема от 17.01.2000 года № 5. Однако здесь следует обратить внимание на недостатки самой аренды паев. В отличие от земельного участка земельная доля (пай) не имеет четко определенных границ, что на практике порой приводит к определенным конфликтам интересов. Лучше всего выделять земельную долю (пай) в натуре (на местности) и лишь после этого передавать его в аренду.

Договор аренды земельного пая образец

Отправлено через 34 минут

Форма договора аренды земли - Арендофф

Советуем внимательно ознакомиться с ним. Отсутствие в договоре хотя бы одного из обязательных условий это основание для отказа в государственной регистрации договора, предупреждает генеральный директор юркомпании Правовая гильдия ВикториАл Виктор Мороз. А без госрегистрации договор аренды является недействительным. Собственно говоря, по закону регистрация прав на аренду земельного участка должна осуществляться в соответствии с ЗУ 1952-IV.

Типовой договор аренды земельной доли (пая) образец

Bop-бeз-кopoны Новичек 237 сообщений

Отправлено через 58 минут

Аренда земельных паев: имущественно-правовые отношения, возникающие при аренде земельных паев. Оформление операций, бухгалтерский и налоговый учет

Юридические и организационные аспекты в сфере земельных отношений

Земельные отношения в Украине регулируются Конституцией Украины, Земельным кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами (п. 1 ст. 3 Земельного кодекса).

В ст. 1 Закона № 899 определены лица, имеющие право на земельную долю (пай), а именно:

  • бывшие члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, получившие сертификаты на право на земельную долю (пай) в установленном законодательством порядке
  • граждане - наследники права на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом
  • граждане и юридические лица Украины, которые согласно законодательству Украины приобрели право на земельную долю (пай)
  • граждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, отселенные из зоны безусловного (обязательного) или гарантированного добровольного отселения, а также граждане Украины, которые самостоятельно переселились с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающие в сельской местности.
  • Также право лица на земельную долю (пай) может быть установлено в судебном порядке.

    В соответствии со ст. 2 Закона № 899 основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат на право на земельную долю (пай), выданный районной (городской) госадминистрацией, а также документы:

  • свидетельство о праве на наследство
  • договоры купли-продажи, дарения, мены, удостоверенные в установленном законом порядке, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай)
  • решение суда о признании права на земельную долю (пай).
  • Согласно ст. 1 Указа № 1529 члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, получившие право на земельный пай, имеют право свободного выхода из этих предприятий вместе с земельным паем и создания предприятий частной собственности. К тому же физические лица имеют возможность реализовать свое право на земельный пай путем предоставления его в аренду. При этом в обязательном порядке должны быть составлены договоры аренды между предприятиями, учреждениями, организациями, использующими землю для сельскохозяйственных нужд, и физическими лицами - собственниками паев с выплатой арендной платы в денежной или натуральной формах.

    Оформление договоров аренды земельных паев

    При оформлении договоров аренды, заключаемых субъектами хозяйственной деятельности (сельскохозяйственными предприятиями, фермерскими хозяйствами), следует руководствоваться в первую очередь требованиями к составлению договоров аренды, определенными Хозяйственным кодексом:

  • в соответствии с п. 1 ст. 284 этого Кодекса существенными условиями договора аренды являются следующие: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации), срок, на который заключается договор аренды, арендная плата с учетом ее индексации, порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа
  • в соответствии с п. 4 этой статьи срок действия договора аренды определяется по согласию сторон В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца по истечении срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же предусмотренных договором условиях.
  • Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 93 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более чем на 5 лет и долгосрочной - не более чем на 50 лет.

    Согласно ст. 15 Закона об аренде земли существенными условиями договора аренды земли являются следующие:

  • объект аренды с указанием кадастрового номера, местоположения и размера земельного участка
  • срок действия договора аренды
  • размер арендной платы в год, размер индексации, форма и сроки платежа, порядок внесения и пересмотра, ответственность за неуплату
  • условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду
  • условия сохранения состояния объекта аренды
  • условия и сроки передачи земельного участка арендатору
  • условия возврата земельного участка арендодателю
  • существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка
  • определение стороны, несущей риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части
  • ответственность сторон
  • условия передачи в залог и взноса в уставный фонд права аренды земельного участка.
  • Отсутствие в договоре хотя бы одного из перечисленных существенных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и признания договора недействительным.

    Согласно ст. 18 Закона об аренде земли договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 202 Земельного кодекса государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе Государственного реестра земель, а согласно п. 2 этой статьи Государственный реестр земель состоит из двух частей:

  • книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков
  • поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке.
  • В приказе № 5 приведена типовая форма, используемая при заключении договоров аренды между гражданами - владельцами сертификатов на земельный пай и предприятиями, учреждениями, организациями, использующими землю для сельскохозяйственных нужд. Основная особенность указанной формы - это наличие в обязательном порядке данных, отражающих специфику сельскохозяйственного землепользования. Помимо фамилии, имени и отчества, а также адреса физического лица следует указать номер сертификата на земельный пай, кем он выдан и дату выдачи. Земельная площадь, которую сдают в аренду, оценивается в условных кадастровых гектарах, поэтому следует указать кадастровые и прочие характеристики земельного участка, а к договору приложить кадастровый план. В договоре нужно обязательно указать, что земельный пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд. При определении размера выплачиваемой физическому лицу - арендодателю арендной платы в расчете на одну земельную долю в обязательном порядке указывают размеры денежной платы в гривнях, натуральной - в количестве продукции, отработочной - в услугах или работах, предоставленых арендодателю.

    Неотъемлемой частью договора аренды земельного пая является приложение к договору, в котором на основании ежегодного размера арендной платы в год перечислены формы арендной платы и указаны периоды их выплаты. Выплата арендной платы за земельные паи осуществляется, как правило, один раз в год по итогам работы сельскохозяйственного предприятия, но можно предусматривать и другой порядок (ежемесячно, ежеквартально).

    Особенности расчета суммы арендной платы

    При установлении суммы платы за аренду земельного пая следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 Указа № 92 она должна быть не менее 3% стоимости земельного пая. Согласно ст. 22 Закона об аренде земли арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре сочетание разных форм арендной платы.

    Если договором предусмотрена отработочная или натуральная формы арендной платы, то в соответствии с постановлением № 672 следует осуществить перерасчет объемов отработочной или натуральной форм в денежную, исходя из себестоимости определенных договором видов продукции, работ (услуг), сложившейся в хозяйстве за прошедший год.

    Также в соответствии со ст. 21 Закона об аренде земли размер арендной платы следует рассчитывать с учетом индекса инфляции, если иное не предусмотрено договором.

    Арендная плата за месяц рассчитывается по формуле

    АрПза месяц = АрПза год. 12 × Иинф.года × Иинф.месяца.

    где АрПза месяц - размер арендной платы за месяц в гривнях АрПза год - размер арендной платы за год в гривнях Иинф.года - индекс инфляции с начала текущего года до даты заключения договора аренды Иинф.месяца - индекс инфляции за первый месяц аренды.

    Бухгалтерский учет операций по аренде земельных паев

    В соответствии с п. 8 ПБУ 14 арендатор отражает стоимость объекта операционной аренды (земельного пая) на забалансовом счете бухгалтерского учета по стоимости, указанной в договоре аренды.

    Арендная плата признается расходами в соответствии с ПБУ 16 на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (п. 9 ПБУ 14).

    Согласно п. 14 ПБУ 16 плата за аренду земельных и имущественных паев включается в себестоимость реализованной продукции (работ, услуг) в составе других прямых расходов. Кроме того, арендную плату (в зависимости от назначения арендуемого земельного участка) можно включить в состав общепроизводственных (пп. 15.4 п. 15 ПБУ 16), административных расходов (п. 18 ПБУ 16) или расходов на сбыт (п. 19 ПБУ 14).

    При определении периода, в котором необходимо арендную плату признать расходами, следует руководствоваться п. 8 ПБУ 16: Если актив обеспечивает получение экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов, то расходы признаются путем систематического распределения его стоимости (например, в виде амортизации) между соответствующими отчетными периодами, то есть арендная плата включается ежемесячно в расходы в размере 1/12 суммы аренды за год, предусмотренной в договоре аренды.

    В соответствии с Инструкцией № 291 операции по аренде земельных паев отражаются в регистрах бухгалтерского учета следующими записями:

  • получен в аренду земельный пай: на забалансовом счете 01 Арендованные необоротные активы осуществляется запись о получении в операционную аренду с указанием стоимости и площади, указанной в договоре аренды
  • начислена арендная плата: дебет счета 23 Производство (91 Общепроизводственные расходы, 92 Административные расходы, 93 Расходы на сбыт) - кредит субсчета 685 Расчеты с другими кредиторами
  • удержан НДФЛ при выплате арендодателю арендной платы (или ее части) в денежной или неденежной форме - дебет субсчета 685 - кредит субсчета 641 Расчеты по налогам/НДФЛ
  • выплачена из кассы арендная плата физическому лицу - собственнику пая: дебет субсчета 685 - кредит субсчета 301 Касса в национальной валюте
  • начислена арендная плата в натуральной форме (сельскохозяйственной продукцией): дебет субсчета 685 - кредит субсчета 701 Доход от реализации готовой продукции
  • отражены налоговые обязательства по НДС при реализации готовой продукции: дебет субсчета 701 - кредит субсчета 641/НДС
  • отражена себестоимость сельскохозяйственной продукции, отпущенной в счет оплаты за аренду земельного пая: дебет субсчета 901 Себестоимость реализованной готовой продукции - кредит счета 27 Продукция сельскохозяйственного производства
  • возмещена арендная плата в отработочной форме (арендодателю предоставлены различные услуги): дебет субсчета 685 - кредит субсчета 703 Доход от реализации работ и услуг
  • отражены налоговые обязательства при реализации услуг: дебет субсчета 703 - кредит субсчета 641/НДС
  • отражена себестоимость услуг, реализованных в счет оплаты за аренду земельного пая: дебет субсчета 903 Себестоимость реализованных работ и услуг - кредит счета 23 Производство.
  • Налоговый учет операций по аренде земельных паев

    В соответствии с п. 138.9 ст. 138 Налогового кодекса плата за аренду земельных паев включается в состав других прямых расходов и согласно п. 138.8 ст. 138 Налогового кодекса является составляющей себестоимости изготовленных и реализованных товаров, выполненных работ, предоставленных услуг. Также в соответствии с п. 153.7 ст. 153 Налогового кодекса получение имущества в аренду не изменяет налоговых обязательств арендатора. Арендатор увеличивает сумму расходов на сумму начисленного лизингового платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление. При этом арендаторами являются преимущественно сельскохозяйственные предприятия. А для производителей сельскохозяйственной продукции налог на прибыль рассчитывается с учетом следующего:

  • согласно пп. 152.9.1 п. 152.9 ст. 152 Налогового кодекса годовой налоговый период начинается с 1 июля текущего отчетного года и заканчивается 30 июня следующего отчетного года
  • декларация по налогу на прибыль представляется в сроки, определенные для годового налогового периода (ст. 155 Налогового кодекса), то есть в течение 60 календарных дней (не позднее 29 августа)
  • налог на прибыль подлежит уплате по итогам отчетного налогового года (ст. 155 Налогового кодекса) не позднее 10 сентября.
  • Перечисленные нормы Налогового кодекса, разумеется, не касаются сельскохозяйственных производителей - плательщиков фиксированного сельскохозяйственного налога, так как они не являются плательщиками налога на прибыль предприятий (п. 307.1 ст. 307 Налогового кодекса).

    При расчетах за аренду земельного пая в неденежной форме (в натуральной или отработочной формах) возникает доход от реализации товаров (работ, услуг), который в соответствии с пп. 135.4.1 п. 135.4 ст. 135 Налогового кодекса следует включить в состав дохода, учитываемого при определении объекта налогообложения. Согласно п. 137.1 ст. 137 этого Кодекса датой увеличения дохода при отгрузке продукции в счет оплаты за аренду является дата перехода покупателю - арендодателю права собственности на такой товар, а при выполнении работ (предоставлении услуг) - дата составления акта или другого документа, подтверждающего выполнение работ или предоставление услуг.

    Налог на добавленную стоимость

    При осуществлении расчетов за аренду земельного пая в неденежной форме у арендатора - плательщика НДС возникают налоговые обязательства по НДС. В этом случае при поставке товаров/услуг в пределах обмена другим лицам, не зарегистрированным плательщиками налога, база налогообложения определяется исходя из их договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен (п. 188.1 ст. 188 Налогового кодекса).

    Налог на доходы физических лиц

    Доход физического лица - арендодателя от предоставления в аренду земельного пая включается в общий облагаемый налогом доход такого физического лица (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 Налогового кодекса). Налоговым агентом арендодателя в этом случае является арендатор, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли (пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса).

    НДФЛ удерживается по ставке 15%. Если сумма дохода за месяц больше размеров минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года (в настоящее время это 941 грн.), то ставка составляет 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15% (п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса).

    Поскольку действующим законодательством предусмотрены неденежные формы арендной платы (отработочная и натуральная), следует иметь в виду, что в соответствии с п. 164.5 ст. 164 Налогового кодекса при начислении (предоставлении) доходов в любой неденежной форме базой налогообложения является стоимость такого дохода, рассчитанная по обычным ценам, правила определения которых установлены согласно этому Кодексу, умноженная на коэффициент, исчисляемый по формуле

    К = 100. (100 - Сн),

    где К - коэффициент Сн - ставка налога, установленная для таких доходов на момент их начисления.

    При выплате арендной платы в денежной форме НДФЛ перечисляется в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом (пп. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 Налогового кодекса). Если налогооблагаемый доход предоставляется в неденежной форме, НДФЛ перечисляется в бюджет в течение банковского дня, наступающего за днем такого начисления (пп. 168 этого пункта).

    Рассмотрим на примере порядок расчета арендной платы и отражения в бухгалтерском и налоговом учете операций по аренде пая.

    &diams Пример 1

    ООО заключило 1 сентября 2011 г. договор аренды земельного пая с гражданином. Размер арендной платы за год составляет 4700 грн. Рассчитаем стоимость арендной платы за сентябрь 2011 г. с учетом инфляции.

    Индекс инфляции за сентябрь 2011 г. - 0,3% (данные условные). Сумма арендной платы за сентябрь 2011 г. составляет 4700. 12 = 391,66 грн. с учетом индекса инфляции - 392,83 грн. (391,66 + 391,66 × 0,3%).

    По себестоимости (по данным предприятия за 2010 г.) плата за год составит 6500 грн.

    Плюс НДС 20% - 1300 грн.

    Итого - 7800 грн.

    В целях определения базы обложения НДФЛ определим коэффициент перерасчета.

    Он будет равен 1,176 470 (100%. (100% - 15%)).

    С учетом натурального коэффициента получается 9176,47 (7800 × 1,176 470), но тогда индексация за сентябрь будет иметь другое значение: 9176,47. 12 × 1,041 × 1,003 = 798,45 грн.

    &diams Пример 2

    ООО - плательщик налога на прибыль на общих основаниях заключило 1 сентября 2011 г. договор аренды земельного пая с гражданином. Стоимость земельного пая составляет 95 тыс. грн, площадь - 19 га. Размер арендной платы за год в натуральной форме составляет: 1 т ржи и 1 т гречихи белой. Договором аренды предусмотрено в целях расчета размера арендной платы применение цен на рожь и гречиху белую, сложившихся по себестоимости (по данным предприятия за 2010 г.), без НДС: рожь - 2600 грн. за 1 т, гречиха белая - 3900 грн. за 1 т.

    Размер арендной платы за земельный пай за год в денежном выражении составляет 7800 грн. (2600 × 1,2 × 1 + 3900 × 1,2 × 1).

    В целях определения базы обложения НДФЛ определим коэффициент перерасчета. Он будет равен 1,176 470 (100%. (100% - 15%)). Доход, подлежащий обложению НДФЛ, равен 9176,47 грн. (7800 × 1,176 470).

    Размер арендной платы за сентябрь 2011 г. с учетом индексации составляет (индексы инфляции использованы из примера 1): 9176,47. 12 × 1,041 × 1,003 = 798,45 грн.

    Себестоимость продукции, выданной в сентябре 2011 г. в счет арендной платы, согласно данным бухгалтерского учета (бухгалтерские записи: дебет счета 27 - кредит счета 23) составила 420 грн.*

    ____________

    *В соответствии с п. 12 ПБУ 30 сельскохозяйственная продукция при ее первоначальном признании (отделении от биологического актива) оценивается по справедливой стоимости, уменьшенной на ожидаемые расходы на месте продажи.

    Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете операций по аренде земельного пая приведен в таблице.

    Особенности договора аренды земельного пая

    Со времен обретения Украиной независимости вопросы земельных отношений не теряют своей актуальности. Земля по-прежнему остается не только кормилицей и ценным природным ресурсом для украинцев, но и ходовым товаром. Поэтому и представителям бизнеса, и рядовым украинцам будет полезно знать некоторые нюансы, касающиеся земельного права.

    Во времена существования УССР право собственности на землю принадлежало исключительно государству. И только через год поле распада СССР в Земельный кодекс были внесены определенные изменения – появилось право частной собственности на землю. Правда, касалось это земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий и т. д. Собственно, переход от исключительно государственной собственности на землю к частной и повлиял на дальнейшее развитие земельных отношений в Украине.

    Земельный пай участку не товарищ?

    На сегодняшний день земельные отношения в Украине регулируется четырьмя основными документами: Конституция, два кодекса – Гражданский и Земельный, а также ЗУ «Об аренде земли». В соответствии с Законом договор аренды земли – это договор, по условиям которого арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства. Это общее понятие, касающееся договоров аренды земли в целом. Но условно можно выделить два их вида: договор аренды земельного участка и земельного пая (доли). Многие юристы считают, что, несмотря на видимую схожесть, предмет регулирования этих договоров все же разный.

    Такая позиция подтверждена и письмом Госкомзема (№14-17-2-Н1063/2960 от 13.03.2001), где записано, что в случае аренды земельного пая речь идет о передаче в пользование прав на не определенный в натуре земельный участок, удостоверенный сертификатом. А вот право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для осуществления предприниматель­ской и иной деятельности. При этом такой участок обязательно выделен в натуре. Но любые арендные отношения должны оформляться письменным договором. И следует отметить, что эти договора отличаются не только предметом, но и существенными условиями исполнения обязательств.

    Одной из существенных проблем, связанных с договором аренды земельного пая, специалисты называют сложившуюся судебную практику, в результате которой такие договора достаточно часто признавались недействительными.

    Это натолкнуло практикующих юристов на мысль о возможной недействительности таких договоров в силу своей правовой природы. В частности, из-за отсутствия предмета договора. При аренде земельного участка предметом договора выступает конкретный земельный участок, т. е. кусок земли, выделенный в натуре, границы которого известны сторонам. В случае же аренды земельного пая все с точностью до наоборот: земельный участок не выделяется в натуре, а в пользование передается только часть земли (пай), находящейся в коллективной собственности. Грубо говоря, в пользование передается нечто весьма абстрактное, размещенное в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом. Соответственно, не может быть определен и предмет договора, который является существенным условием любого договора.

    Следующая проблема состоит в том, что при распаевании земель КСП его члены получали сертификат, подтверждающий право на земельный участок (пай).

    На сегодняшний день единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является соответствующий государственный акт, но никак не сертификат, подтверждающий право на земельный пай.

    Вот и получается, что владелец такого сертификата не имеет права заключать договор аренды на свой пай. Юристы отмечают, что, с одной стороны, договор аренды земельного пая является недействительным по отношению к действующему законодательству. Но, с другой стороны, заключение именного такого вида договоров предусматривается двумя Указами Президента Украины: «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)» №1353 от 15.12.1998 и «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» №1529 от 3.12.1999. Кроме того, приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» №5 от 17.01.2000 была утверждена и типовая форма соответствующего договора. Как подчеркивают специалисты-правоведы, эти нормативно-правовые акты на сегодняшний день не отменены, т. е. они являются частью украинского законодательства. А это означает, что, несмотря на противоречия в законодательстве, договор аренды земельного пая имеет право на существование, и нельзя признать все подобные договора недействительными. Каждый такой договор является действительным, пока обратное не будет подтверждено индивидуальным судебным решением.

    Особенности договора аренды земельного пая

    Итак, при заключении договора межд у предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами-владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) применяется типовая форма договора. В случае же, когда такой земельный участок выделяется в натуре, обязательства сторон по этому договору прекращаются. При этом специалисты отмечают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с собственником такого участка.

    Типовая форма договора предусматривает ряд требований (существенных условий). В частности, арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной, а также отработочной форме (когда арендатор предоставляет услуги арендодателю). Но стороны могут договориться о комбинированной форме оплаты, т. е. о сочетании различных форм. При этом размер денежной платы указывается в гривнях, натуральной – в количестве продукции, отработочной – в видах и объемах услуг, работ. Стороны сами определяют размер арендной планы, но при этом он не может быть меньшим, чем предусматривает действующее законодательство. А действующее законодательство предусматривает, что плата за аренду земельного участка сельхозназначения, земельных долей (паев) должна быть не менее 3% определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Не стоит забывать, что такая арендная плата должна постепенно увеличиваться независимо от результатов хоздеятельности и финансового состояния арендатора, что также подтверждается ст. 1 ЗУ «Об аренде земли», где записано, что исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Т. е. арендная плата за земельный пай подлежит индексации в соответствии с уровнем инфляции на дату ее выплаты.

    Подводя итоги, следует сказать, что использование договора аренды земельного пая связано с рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

    Во избежание недоразумений эксперты газеты рекомендуют переоформить сертификаты о праве на земельный пай на государственные акты установленного образца и заключить на их основании договоры аренды земли.

    В соответствии с ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» лица-собственники сертификатов о праве на земельную долю (пай), изъявившие желание получить принадлежащую им земельную долю (пай) в натуре (на местности), подают в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную госадминистрацию заявление о выделении им земельной доли в натуре. Соответствующие органы в пределах своих полномочий принимают решение относительно такого выделения содействуют в заключении договоров на выполнение землеустроительными организациями работ по землеустройству относительно выделения земельных долей в натуре и изготовлении технической документации, необходимой для составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, если такие работы выполняются за счет лиц, имеющих право на земельную долю (пай), или за счет средств предприятий, учреждений и организаций, арендующих земельные доли (паи), проектов технической помощи принимают решение о выдаче документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, собственникам земельных долей (паев).

    Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности).

    В условиях действия моратория на отчуждение сельскохозяйственной земли аренда является самым распространенным способом ее использования. Основным документом, регулирующим отношения между арендодателем земельного участка и арендатором, является договор аренды земельного участка.

    Основные законодательные акты, регулирующие арендные отношения: Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Закон от 06.10.98 г. № 161 -XIV «Об аренде земли» и новый Закон «О государственном земельном кадастре» 2013 года.

    Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности (ч. 1 ст. 93 ЗК).

    Аренда предусматривает:

    - наличие договора (нет договора — нет аренды)

    - определение срока (краткосрочные договоры до 5 лет, долгосрочные — до 50 лет)

    - платность (размер и порядок выплаты арендной платы согласовывается сторонами)

    - обязательное пользование земельным участком.

    Объектом аренды может быть только земельный участок с установленными границами, определенным местом расположения, находящийся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной либо государственной собственности.

    Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, нотариально заверяется по желанию одной из сторон (ст. 14 Закона № 161).

    Договор обязательно подлежит регистрации в территоиальном  органе Госземагентства, право аренды возникает с момента такой регистрации (ст. 125 ЗК).

    Арендодателем земельного участка может быть только его собственник либо уполномоченное им лицо.

    Кабинетом Министров Украины утвержден Типовой договор аренды земли (постановление от 03.03.04 г. № 220).

    Типовой договор аренды земли не является обязательным для применения, т.к. содержит не все существенные условия, определенные Законом № 161, ведь от даты его утверждения прошло 8 лет, на протяжении которых земельное законодательство претерпело изменения.

    Типовой договор аренды земли не содержит следующих обязательных положений:

    - информацию о кадастровом номере объекта аренды

    - условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

    При заключении хозяйственных договоров стороны могут определять содержание договора на основе типового договора, в таком случае они не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия (ч. 4 ст. 179 Хозяйственного кодекса, далее — ХК).

    Согласно ст. 15 Закона Украины  «Об аренде земли», существенными условиями договора аренды земли являются:

    - объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка)

    - срок действия договора аренды

    - арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату

    - условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду

    - условия сохранения состояния объекта аренды

    - условия и сроки передачи земельного участка арендатору

    - условия возврата земельного участка арендодателю

    - существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка

    - определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части

    - ответственность сторон

    - условия передачи в залог и внесения в уставный фонд (капитал) права аренды земельного участка.

    Отсутствие в договоре аренды земельного участка одного из перечисленных существенных условий является основанием для отказа в государственной регистрации такого договора, а также для признания договора недействительным согласно закону (ч. 2 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли»).

    Сторонам необходимо достичь согласия по всем существенным условиям договора и обязательно включить их в текст документа.

    Объектом аренды является земельный участок, имеющий кадастровый номер, определенное в натуре местоположение и размер. Договор аренды земельного участка без указания кадастрового номера не будет зарегистрирован в территориальном органе Госземагентства.

    Если земельный участок передается в аренду с насаждениями, собственником которых является арендодатель, то рекомендуется в договоре исчерпывающе указать юридически значимые характеристики насаждений:

    - подробное описание типа насаждения (сад, виноградник и т. п.)

    - год закладки насаждения и срок эксплуатации (плодоношения)

    - пребывание насаждений на балансе предприятия- арендодателя.

    Срок действия договора аренды — определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды должен определяться с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства (ч. 3 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли»). То есть датой окончания действия договора должен быть период, когда полевые работы на арендованном земельном участке закончены.

    Арендная плата, ее размер, порядок индексации, форма платежа, сроки, порядок  внесения арендной платы и пересмотра, ответственность за неуплату, устанавливаются по соглашению сторон.

    Арендная плата может взиматься в следующих формах:

    - денежной (в определенной сумме в гривнях и/или в процентах к нормативной денежной оценке земельного участка)

    - натуральной (название продукции и ее количество)

    - отработочной (предоставление услуг арендодателю).

    Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание разных форм арендной платы.

    Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются согласно ст. 288 Налогового кодекса Украины. А арендная плата за такие земельные участки взимается исключительно в денежной форме (ст. 35.1 НК).

    Для арендатора, выгоднее определить размер арендной платы в конкретной денежной сумме, в таком случае изменить ее будет возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке. То есть, предприятие будет застраховано от увеличения размера арендной платы в случае, например, увеличения нормативной денежной оценки земли.

    Согласно п. 1 Указа Президента от 02.02.02 г. № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите селян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)» плата за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) должна быть не меньше 3 % определенной согласно законодательству стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Данный Указ не может регулировать или изменять нормы, установленные законом, поэтому размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю определяются исключительно сторонами договора, то есть применять вышеуказанную норму относительно 3 % необязательно

    Ответственность сторон - как правило, арендодатель несет ответственность только за недостатки переданного в аренду земельного участка, если о них не было указано в договоре и они препятствуют использованию арендованного участка. Основная ответственность арендатора за невыполнение обязательств по внесению арендной платы, то есть невнесение либо несвоевременное внесение такой платы.

    В договорах могут предусматривать ответственность арендатора за халатное отношение к земельному участку или иные его действия либо бездействие, приведшие к деградации, истощению, снижению плодородия, загрязнению такого участка. В таком случае арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб.

    Условия и сроки передачи земельного участка арендатору, а также условия возврата участка арендодателю: согласно ст.17 Закона Украины «Об аренде земли» передача объекта аренды оформляется актом приема-передачи, целесообразно предусмотреть такую же процедуру и для возврата участка арендодателю.

    Согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды земли является :

    - план (схема) земельного участка, который передается в аренду

    - кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов

    - акт определения границ земельного участка в натуре (на местности)

    - акт приемки-передачи объекта аренды

    - проект отвода земельного участка (в случае его разработки).

    Отсутствие какого-либо из данных обязательных приложений может стать причиной отказа в государственной регистрации договора.

    Один договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, находящихся в собственности одного арендодателя (а относительно земель государственной и коммунальной собственности — земельных участков, пребывающих в распоряжении одного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления).

    Фардеева Татьяна, юрист-практик

    Источники: o-k.com.ua, realstehnik.ru, www.visnuk.com.ua, lawyer-roman.at.ua, infoindustria.com.ua

    ;
    Категория: Неотъемлемой частью договора | Добавил: vasilalekse (07.06.2015)
    Просмотров: 1404 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar

    Вход на сайт

    Поиск